40.000 de lei net pe lună – nivelul salarial minim pentru a cumpăra o locuință de lux în România

Pentru a cumpăra o proprietate de lux în România printr-un credit ipotecar pe 30 de ani cu 20% avans și o rată de îndatorare de 30% ai nevoie de un salariu de cel puțin 40.000 de lei pe lună. În București, o astfel de proprietate necesită un salariu minim de aproape 57.000 de lei pe lună.

La fel ca în cazul a numeroase bunuri și servicii, piața imobiliară este în general una dinamică, în care prețurile pot varia în intervale scurte de timp în funcție de numeroși factori, inclusiv în funcție de cerere și ofertă. Este și motivul pentru care, pentru a defini segmentul proprietăților de lux, industria imobiliară evită utilizarea unor praguri fixe de preț și mizează în general pe o regulă mai flexibilă, care ia în calcul toate proprietățile disponibile la vânzare.

Astfel, specialiștii de pe piața imobiliară consideră că segmentul locuințelor de lux este format în general din cele mai scumpe 5% dintre proprietățile disponibile la vânzare la un moment dat. Prețul mediu al proprietăților care se încadrează în acest segment de 5% este considerat prețul unei locuințe de lux în orașul sau țara respectivă.

Cât costă proprietățile de lux în România?

Pe baza acestei metodologii, în primele 6 luni ale anului, în principalele 10 județe ale țării au existat aproape 16.800 de locuințe disponibile care se încadrau în segmentul de lux, potrivit anunțurilor de vânzare de case și apartamente publicate pe platforma Storia. Dintre acestea, aproximativ 7.400 de locuințe se află în București, iar alte 3.400 de locuințe în Cluj și aproape 2.800 în Ilfov. Împreună, Capitala și cele două județe formează 81% din oferta de locuințe de lux din principalele 10 județe ale țării.

Datele centralizate de pe platforma Storia arată că prețul minim pentru o locuință de lux este de 349.000 de euro în cele 10 județe analizate. În schimb, prețul maxim variază puternic și este de 7,5 milioane de euro pentru o proprietate din București și 3,4 milioane de euro pentru o locuință din Cluj. De asemenea, prețurile maxime depășesc două milioane de euro și în Constanța (2,9 milioane de euro) sau Brașov (2,35 milioane de euro).

În medie, proprietățile de lux din București sunt cele mai scumpe din țară, cu un preț mediu de 641.235 de euro, iar acestea sunt urmate de proprietățile din județele Ilfov (591.912 de euro) și Constanța (551.575 de euro). Între timp, județele Cluj și Brașov ocupă „doar” locurile 4 și 5 cu prețuri medii de 534.814 și 533.102 de euro, în ciuda faptului că reședințele de județ sunt cele mai scumpe din țară atunci când este luat în considerare prețul pe metru pătrat pentru toate locuințele disponibile la vânzare, indiferent de segment.

În același timp, singurele județe dintre cele 10 analizate în care prețul mediu al unei astfel de proprietăți este mai mic de 500.000 de euro sunt Sibiu, Timiș, Dolj și Bihor.

În nouă dintre cele 10 județe analizate, proprietățile de lux de pe piața secundară au un preț mediu mai mare decât proprietățile de lux de pe piața primară, care nu au mai fost tranzacționate până acum. Cele mai mari diferențe sunt în Brașov, unde în medie o locuință de lux de pe piața secundară, respectiv care a mai fost locuită, este cu 35% mai scumpă decât una nouă, în timp ce în București prețurile medii de pe piața secundară sunt cu aproape 27% mai mari decât la locuințele similare nou construite. Singura excepție de la această regulă este Dolj, acolo unde locuințele vechi sunt cu 1,2% mai ieftine decât cele de pe piața secundară. Una dintre explicațiile acestui fenomen este că în centrul marilor orașe, acolo unde prețurile sunt în general mai mari, există preponderent imobile vechi, în timp ce construcțiile noi au fost realizate în special în afara zonelor centrale.

Ce caracteristici au proprietățile de lux?

Prețul unei proprietăți de lux este determinat de numeroși factori, printre care numărul de camere, suprafața utilă, facilitățile de care dispune sau poziționarea geografică.

De exemplu, cea mai scumpă proprietate listată în ultimele șase luni în România a fost un penthouse cu vedere panoramică configurat cu 6 camere și o suprafață utilă de 480 de metri pătrați. Proprietatea se afla în zona Floreasca din București, avea 3 locuri de parcare, iar prețul solicitat era 7,5 milioane de euro.

De asemenea, în zona Dorobanți din Capitală se remarcă o proprietate listată pentru 2,99 milioane de euro. Aceasta se află la etajul 2 al unui bloc cu 4 etaje construit în anul 2007, are 4 camere, o suprafață utilă de 280 de metri pătrați, iar printre dotări se numără un șemineu. În plus, ambele dormitoare au băi proprii și există inclusiv o cameră pentru spălătorie cu grup sanitar propriu și intrare secundară din casa scării.

La Cluj-Napoca, o casă cu 6 camere și suprafață utilă de 300 de metri pătrați este disponibilă în cartierul Făget pentru 2,95 de milioane de euro. Casa este poziționată pe o stradă privată, iar printre facilități se numără o zonă de relaxare cu piscină, bar și jacuzzi, trei dormitoare cu băi proprii sau o spălătorie, iar pe terenul de 3.300 de metri pătrați sunt amenajate inclusiv un teren de tenis, un iaz și un foișor.

Între timp, o casă cu 8 camere și suprafață de 500 de metri pătrați construită în Brașov în 1995 se vinde cu 2,35 milioane de euro. Configurată pe 3 etaje și mansardă, locuința oferă 4 băi și două bucătării mobilate, dar și un șemineu în living.

Ce salariu îți trebuie pentru a cumpăra prin credit o proprietate de lux?

Potrivit normelor Băncii Naționale a României (BNR), în țara noastră, pentru creditele ipotecare acordate în lei, avansul minim este de 15% în cazul persoanelor care nu dețin o altă proprietate și de 25% în cazul persoanelor care dețin deja o altă proprietate.

De asemenea, normele BNR impun un grad de îndatorare de cel mult 40%, ceea ce înseamnă că valoarea ratei nu trebuie să depășească 40% din salariu, însă în practică băncile recomandă un grad de îndatorare mai mic pentru o protecție sporită în cazul apariției unor probleme economice la nivel național sau personal.

În plus, potrivit datelor publicate de BNR, dobânda medie pentru creditele ipotecare în sold la nivel național era de 6,8% în luna mai 2025. Această dobândă medie reflectă dobânzile plătite în prezent de persoanele cu credite ipotecare în derulare, indiferent că au fost contractate recent sau în urmă cu 5, 10 sau 15 ani. Practic, această dobândă medie calculată de BNR este mai relevantă pe termen lung comparativ cu dobânzile afișate în prezent de bănci, întrucât acestea se bazează pe un indice IRCC a cărui valoare este în prezent de 5,55%, dar care variază trimestrial și la care fiecare bancă adaugă o marjă.

Pentru a calcula caracteristicile unui credit ipotecar pentru o proprietate de lux din România, am luat în calcul o serie de reguli care se aplică în mod uzual pe plan internațional în astfel de situații, și anume un credit ipotecar pe 30 de ani cu avans de 20% din valoarea proprietății și un grad de îndatorare de 30%, care prevede ca cel mult 30% din salariile nete lunare să fie alocate pentru plata ratei.

Aceste reguli sunt compatibile inclusiv cu cerințele BNR în vigoare menționate anterior, iar dobânda luată în calcul pentru un credit ipotecar pentru o proprietate de lux din România este de 6,8%, similară cu cea mai recentă dobândă medie calculată de BNR.

Într-un astfel de scenariu, calculele arată că cea mai mică rată pentru un astfel de credit este de aproximativ 12.000 de lei pe lună, ceea ce înseamnă că salariul necesar pentru a respecta regula de 30% este de cel puțin 40.000 de lei pe lună, echivalent cu aproximativ 8.000 de euro pe lună.

Aceste date sunt valabile pentru proprietățile din Bihor, Dolj și Timiș, în timp ce pentru o locuință din București rata este de aproximativ 17.000 de lei pe lună, astfel că salariul lunar necesar ajunge la aproape 57.000 de lei, echivalent cu aproximativ 11.200 de euro pe lună.

Iată principalele repere pentru achiziționarea unei proprietăți de lux în România prin credit ipotecar în București și cele 9 județe incluse în analiză:

București

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 641.235 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 16.988 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 56.568 lei
• Salariul mediu net în București: 6.690 lei

Ilfov

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 591.912 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 15.682 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 52.221 lei
• Salariul mediu net în județul Ilfov: 5.326 lei

Constanța

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 551.575 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.615 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 48.668 lei
• Salariul mediu net în județul Constanța: 4.840 lei

Cluj

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 534.814 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.168 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 47.180 lei
• Salariul mediu net în județul Cluj: 6.245 lei

Brașov

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 533.102 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.122 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 47.028 lei
• Salariul mediu net în județul Brașov: 5.214 lei

Iași

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 506.609 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 13.421 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 44.693 lei
• Salariul mediu net în județul Iași: 5.177 lei

Sibiu

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 491.465 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 13.020 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 43.357 lei
• Salariul mediu net în județul Sibiu: 5.667 lei

Timiș

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 476.974 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.639 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 42.088 lei
• Salariul mediu net în județul Timiș: 6.649 lei

Dolj

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 472.048 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.507 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 41.648 lei
• Salariul mediu net în județul Dolj: 4.750 lei

Bihor

• Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 458.743 de euro
• Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.156 lei
• Salariul minim net lunar necesar: 40.481 lei
• Salariul mediu net în județul Bihor: 4.506 lei

 Județele cu cele mai accesibile și mai puțin accesibile proprietăți de lux

Raportat la venituri, accesibilitatea locuințelor de lux diferă semnificativ de la un județ la altul. Cele mai recente date despre salariul mediu net pe județe au fost publicate de Institutul Național de Statistică pentru luna noiembrie 2024.

Întrucât analiza ofertei de locuințe de lux acoperă primele 6 luni ale anului, calculele rezultate oferă o perspectivă realistă cu privire la gradul de accesibilitate al acestui segment din piața imobiliară.

Timiș, județul cu cel mai bun raport între salariu și prețul mediu

Cel mai bun raport între salariul mediu net și prețul mediu al unei proprietăți de lux este în Timiș. Astfel, salariul mediu net în județul Timiș este de 6.649 lei pe lună, ceea ce înseamnă că locuitorii au nevoie de un salariu de 6,3 ori mai mare decât salariul mediu net pentru a putea contracta un credit ipotecar pentru o proprietate de lux din acest județ.

Principala explicație este că salariul mediu net din județul Timiș este al doilea cel mai mare din țară după București, însă în același timp Timiș ocupă „doar” locul 8 în topul județelor cu cele mai scumpe proprietăți de lux.

Între timp, Cluj și Sibiu ocupă următoarele două poziții în topul accesibilității, întrucât în ambele situații cumpărătorii au nevoie de un salariu de 7,6 – 7,7 ori mai mare decât salariul mediu net din județele în care locuiesc.

Constanța și Ilfov, județele în care este cel mai greu să cumperi o proprietate de lux

La polul opus al clasamentului se află patru județe în care locuitorii au nevoie de un salariu de cel puțin 9 ori mai mare decât salariul mediu net pentru a putea obține un credit ipotecar pentru o proprietate de lux.

Astfel, cele mai mari dezechilibre între salarii și prețuri sunt în Constanța și Ilfov, acolo unde un localnic are nevoie de un salariu de aproximativ 10 ori mai mare decât salariul mediu net din județul în care locuiește pentru a se încadra la un credit ipotecar. Explicația pentru aceste dezechilibre este că locuitorii din județele Constanța și Ilfov au printre cele mai mici salarii medii nete dintre cele 10 județe analizate (4.840 lei și, respectiv, 5.326 lei), dar în același timp au cele mai scumpe proprietăți de lux, cu excepția Capitalei.

Totuși, merită menționat că, spre deosebire de celelalte județe, în Ilfov există numeroși proprietari care lucrează preponderent în București, acolo unde salariul mediu net este cel mai mare din țară (6.690 lei).

În județele Bihor și Brașov, locuitorii au nevoie de echivalentul a 9 salarii medii nete lunar pentru a contracta un astfel de credit, însă din motive diametral opuse. Pe de o parte, Bihor are cel mai mic preț mediu pentru astfel de locuințe (459.000 de euro), dar și cel mai mic salariu mediu net (4,506 lei). Pe de altă parte, Brașov este undeva la jumătatea clasamentului atât ca preț mediu (533.000 de euro), cât și ca salariu mediu net (5.214 lei).

București: cele mai mari prețuri, dar și cel mai mare salariu

În acest context, cele 8,5 salarii medii lunare necesare pentru achiziționarea unei proprietăți de lux plasează Bucureștiul undeva la mijloc, în condițiile în care salariul mediu net este doar cu puțin peste cel din Cluj (6.690 lei), în timp ce proprietățile de lux sunt aici cele mai scumpe din întreaga țară (641.235 de euro).

De altfel, luând în calcul ultimele 6 luni, în București au fost identificate atât cea mai scumpă proprietate de lux din România, cât și proprietatea de lux cu cea mai mare suprafață utilă:

• Cea mai scumpă proprietate – un penthouse de 7,5 milioane de euro din zona Floreasca, cu 6 camere și o suprafață utilă de 480 de metri pătrați.
• Proprietatea de lux cu cea mai mare suprafață utilă: o vilă cu 500 de metri pătrați utili amplasată în cartierul Primăverii. Construcția a fost realizată în perioada interbelică în stil arhitectonic neoromânesc, iar în 2023 a intrat într-un amplu proces de consolidare, reabilitare și amenajare.

Cu mici diferențe, în această categorie de accesibilitate intră și locuitorii din Iași și Dolj, care au nevoie de echivalentul a 8,6 – 8,8 salarii medii nete din județul de origine pentru un credit ipotecar dedicat achiziționării unei proprietăți de lux.

Astfel, achiziționarea unei proprietăți de lux în România prin intermediul unui credit ipotecar implică un efort financiar semnificativ care necesită, în funcție de județ, un salariu lunar care să fie de 6 până la de 10 ori mai mare comparativ cu salariul mediu net din județul în care se află proprietatea respectivă.