Legea Nordis a intrat în vigoare!
Legea nr. 207/2025, actul normativ care introduce cele mai stricte reguli din ultimii ani privind antecontractele imobiliare și avansurile percepute de dezvoltatori, a intrat în vigoare joi, 11 decembrie, producând schimbări majore în modul de vânzare a locuințelor aflate în construcție. Documentul, elaborat în urma dezvăluirilor publice legate de „Schema Nordis”, urmărește creșterea protecției cumpărătorilor și reducerea riscurilor financiare în tranzacțiile imobiliare.
Legea stabilește un cadru mult mai rigid pentru semnarea convențiilor de rezervare și a promisiunilor de vânzare-cumpărare, limitează drastic avansurile pe care dezvoltatorii le pot solicita și introduce obligații suplimentare privind înscrierea în cartea funciară și operațiunile de preapartamentare. Deși o parte dintre prevederi se vor aplica abia din martie 2026, majoritatea cerințelor devin obligatorii de la data intrării în vigoare.
Una dintre schimbările esențiale privește momentul în care poate fi semnată promisiunea de vânzare-cumpărare. Dacă până acum dezvoltatorii puteau încheia astfel de acte chiar înainte de obținerea tuturor autorizațiilor, noua lege impune condiții stricte. Promisiunea va putea fi semnată numai după ce autorizația de construire este notată în cartea funciară, iar în cazul condominiilor trebuie realizată operațiunea de preapartamentare și deschise cărțile funciare pentru viitoarele unități individuale. În plus, notarul este obligat să solicite înscrierea promisiunii în cartea funciară.
Practic, cumpărătorii nu vor mai putea semna acte și nu vor mai plăti sume mari pentru apartamente „pe hârtie”, ci doar după ce există garanții juridice clare privind autorizarea proiectului.
În etapa de rezervare, legea introduce restricții suplimentare pentru a preveni riscurile financiare. Convențiile de rezervare vor avea o durată maximă de 60 de zile, iar avansul plătit nu poate depăși 5% din valoarea imobilului. Dacă în acest interval nu se ajunge la semnarea unei promisiuni de vânzare sau a contractului final din culpa dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie suma integral în maximum 30 de zile.
Una dintre prevederile centrale ale legii este plafonarea avansurilor solicitate în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare în funcție de stadiul construcției. Pentru structura de rezistență poate fi cerut un avans de maximum 25% din preț, iar după finalizarea structurii se pot solicita cel mult 20% pentru instalații. Restul sumelor pot fi achitate ulterior, pe măsura progresului real al lucrărilor.
Această măsură împiedică folosirea banilor încasați pentru finanțarea altor proiecte, practică des întâlnită în industria imobiliară, și reduce riscul ca șantierele să fie abandonate.
O altă componentă a legii, cu aplicare amânată până la 8 martie 2026, vizează preapartamentarea, procedura prin care se deschid cărți funciare individuale pentru apartamente înainte de recepția finală a clădirii. Autoritățile au amânat implementarea pentru a adapta sistemul informatic. Până atunci, se aplică doar obligația înscrierii autorizației de construire pentru fiecare unitate și notarea promisiunilor în cartea funciară.
Forma finală a legii, votată în Camera Deputaților, diferă substanțial de varianta inițială aprobată de Senat. Două prevederi considerate favorabile cumpărătorilor au fost eliminate: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat și acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.
„Sumele achitate ca avans se depun într-un cont distinct. Asta nu înseamnă cont blocat, ci cont dedicat proiectului. Pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia și doar cu ștampila diriginelui de șantier. Dar în lege nu scrie nicăieri că pot fi utilizate doar pentru structură și instalații. Doar că pentru structură am limita de 25%, iar pentru instalații 20%. Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”, a declarat aceasta, pentru Digi 24.
Ea pune sub semnul întrebării și eficiența sancțiunilor prevăzute.
„Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero. Nu înțeleg cum protejează legea cumpărătorul de cineva care nu are intenții corecte.”, completează Comşa.
O altă problemă ridicată de dezvoltatori este lipsa normelor de aplicare.
„Ce facem cu promisiunile deja semnate? Cu avansurile deja stabilite? Nimeni nu știe să răspundă. Legea se aplică de azi, dar fără clarificări. E o nebuloasă.”, încheie Antoanela Comşa.